Uma reforma de apartamento acontece dentro de um espaço privativo, mas num edifício que é de todos. Paredes, instalações e revestimentos da unidade fazem parte de um conjunto maior, com estrutura, prumadas e áreas comuns compartilhadas. Por isso a obra começa no papel: projeto, responsável técnico e comunicação ao condomínio.
A norma que organiza esse processo é a ABNT NBR 16280, de reforma em edificações. Segundo o material do CAU/BR sobre a norma, ela trata do que precisa acontecer antes, durante e depois da obra, e de quem responde por cada etapa.
Neste artigo, explicamos:
- o que a NBR 16280 pede do proprietário e do condomínio;
- o que é o plano de reforma e quem assina pela obra, com ART ou RRT;
- o que o projeto de interiores decide antes de a obra começar;
- por que a gestão da obra pesa mais num prédio habitado.
Por que a reforma em prédio segue uma norma
Segundo o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR), a NBR 16280 foi originalmente publicada em 2014, pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, no centro do Rio de Janeiro, em janeiro de 2012. O acidente foi provocado por reformas irregulares. Mais tarde, após consulta pública, a norma foi atualizada, e uma das principais mudanças foi atribuir a responsabilidade ao arquiteto e urbanista ou ao engenheiro responsável técnico pelo projeto e pela obra.
Na descrição do CAU/BR, a norma estabelece as etapas de obras de reformas e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Segundo o mesmo material, ela prevê métodos para:
- planejamento, projetos e análises técnicas das implicações das reformas;
- alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
- descrição da execução das obras de reforma;
- segurança da edificação, do entorno e dos usuários;
- registro documental da situação antes da reforma, dos procedimentos e do pós-obra, com supervisão técnica dos processos e das obras.
Fonte: CAU/BR, “Norma de Reformas ABNT: conheça as regras para condomínios e moradores”.
Para quem vai reformar um apartamento em Florianópolis, isso significa uma reforma com regras claras desde o primeiro dia: o condomínio conhece a obra antes de ela começar, os moradores são informados e o manual do proprietário sai atualizado no fim.
NBR 16280: o que cabe ao proprietário e ao condomínio
No resumo publicado pelo CAU/BR, a norma divide as obrigações entre dois papéis: o proprietário da unidade e o responsável legal pela edificação, que responde pela gestão do prédio. Cada um tem tarefas próprias em cada fase:
| Fase | Proprietário da unidade | Responsável legal pela edificação |
|---|---|---|
| Antes | contrata profissional habilitado e encaminha o plano de reforma, com a documentação que comprova o atendimento à legislação, às normas e aos regulamentos | disponibiliza a convenção e o regimento interno, recebe a documentação da reforma e autoriza a entrada de insumos e de pessoas contratadas somente após o atendimento a todos os requisitos do plano |
| Durante | diligencia para que a reforma seja feita dentro dos preceitos de segurança e dos regulamentos | toma as ações necessárias diante de risco iminente e pode pedir informações ao profissional habilitado sobre a execução |
| Depois | atualiza o manual de uso, operação e manutenção do edifício e o manual do proprietário nos pontos em que a reforma interferiu | recebe o termo de encerramento, cancela as autorizações de entrada da obra e arquiva toda a documentação da reforma |
Um ponto merece destaque: segundo o CAU/BR, quando a obra é em espaço privativo, a realização da reforma é responsabilidade do proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade, e não do síndico. É o proprietário quem contrata o profissional habilitado, que assume a responsabilidade técnica pelas obras e cumpre o plano de reforma e as normas internas do condomínio.
Plano de reforma: o documento que abre a obra
O plano de reforma é a peça que liga a reforma de apartamento ao condomínio. Pelo resumo do CAU/BR, é ele que o proprietário encaminha antes de começar, e é a partir dele que a entrada de materiais e de pessoas contratadas é liberada. Durante a obra, o profissional habilitado responde pelo cumprimento do plano.
O conteúdo exato segue a norma e as regras de cada condomínio. O que o projeto faz é entregar a informação técnica que sustenta o plano:
- o que será demolido, construído ou alterado na unidade;
- quais instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias mudam;
- quais revestimentos e qual mobiliário fixo entram na obra;
- a sequência dos serviços e o período previsto para cada um;
- quem são o responsável técnico e os fornecedores envolvidos.
Quanto mais definido o projeto, mais preciso o plano. E um plano preciso chega ao condomínio com as respostas que a gestão do prédio vai pedir.
Responsável técnico, ART e RRT
Intervenções que pedem profissional habilitado
Na lista publicada pelo CAU/BR, estas atividades só podem ser realizadas por profissional devidamente habilitado:
- construção ou demolição de paredes e divisórias;
- substituição de revestimentos de pisos, paredes e tetos;
- abertura ou fechamento de vãos;
- alteração nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
- instalação de mobiliário fixo.
São itens que o projeto de reforma define, ambiente por ambiente.
O registro de quem responde pela obra
O profissional habilitado registra a responsabilidade técnica no conselho da sua profissão:
- RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), no CAU, para arquitetos e urbanistas. Pela Lei nº 12.378, de 2010, “O RRT define os responsáveis técnicos pelo empreendimento de arquitetura e urbanismo, a partir da definição da autoria e da coautoria dos serviços.” A mesma lei diz que “Ato do CAU/BR detalhará as hipóteses de obrigatoriedade da RRT.” Ela também passou a regular as questões de arquitetos e urbanistas que antes constavam da lei da ART.
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), no CREA, para engenheiros. Pela Lei nº 6.496, de 1977, a ART define, para os efeitos legais, os responsáveis técnicos pelo empreendimento de engenharia.
Qual dos dois registros acompanha a reforma depende do profissional que assume a responsabilidade técnica. Na Progetta, arquitetos e engenheiros trabalham na mesma casa.
O que o projeto de interiores muda na reforma
Em um apartamento, o projeto parte do que já existe: a estrutura do edifício, as prumadas, as regras do condomínio e o modo de vida de quem vai morar ali. O projeto de interiores residencial é onde se decide o que muda: a nova distribuição dos ambientes, os revestimentos, a iluminação, a marcenaria fixa e os pontos de elétrica e hidráulica.
Boa parte dessas decisões está na lista de atividades que, segundo o CAU/BR, pedem profissional habilitado: paredes e divisórias, revestimentos, instalações e mobiliário fixo. Por isso, quando o projeto de interiores fica pronto antes da obra, o plano de reforma parte de decisões já tomadas no papel.
Na Progetta, a arquitetura e os projetos complementares são desenvolvidos juntos e compatibilizados em BIM. A integração entre arquitetura, hidráulica, elétrica, estrutural, paisagismo, gás, climatização e automação acontece no modelo 3D, “evitando conflitos, reduzindo retrabalhos”. Como descreve a nossa metodologia: “Arquitetos e engenheiros trabalham juntos, em tempo real, acessando modelos virtuais em 3D.”
O processo também é faseado: “A integração do BIM com a metodologia ágil nos permite realizar entregas de forma faseada, respeitando os prazos estabelecidos. Ou seja, você não fica longos períodos esperando para visualizar o seu projeto.”
A obra em um prédio habitado
Reformar um apartamento é trabalhar ao lado de quem continua morando no prédio. Elevadores, corredores e garagem seguem em uso, e cada entrega de material passa por áreas comuns. O resumo do CAU/BR sobre a NBR 16280 trata disso: a entrada de insumos e de pessoas contratadas depende da autorização do responsável legal pela edificação, que também comunica aos demais moradores as obras aprovadas.
Nesse cenário, a gestão da obra conta tanto quanto o projeto. Há dois formatos possíveis:
- Acompanhamento de obra: visitas técnicas periódicas para conferir se a execução segue o projeto.
- Administração de obra: a contratação e a supervisão dos fornecedores, o cronograma e a qualidade passam a ser conduzidos por quem administra.
Na administração de obras da Progetta, conduzimos a obra do início ao fim tendo o projeto como referência, para que o proprietário não precise acompanhar o dia a dia do canteiro. Quando administramos a obra de um projeto nosso, conhecemos cada decisão. Isso dá ao condomínio um interlocutor que conhece o plano de reforma por dentro, e ao proprietário uma obra organizada dentro das regras do prédio. Em Florianópolis e na Grande Florianópolis, o acompanhamento da obra é presencial e regular.
Roteiro da reforma, do projeto ao termo de encerramento
Na ordem que recomendamos, uma reforma de apartamento passa por seis etapas. As que envolvem o condomínio seguem o resumo do CAU/BR sobre a NBR 16280:
- Levantamento do apartamento e das regras do prédio. Situação atual da unidade, convenção, regimento interno e manual de uso, operação e manutenção da edificação.
- Projeto de interiores e complementares. A nova planta, os acabamentos e as instalações, compatibilizados antes da obra.
- Responsável técnico e registro. O profissional habilitado assume a responsabilidade técnica e faz o registro no seu conselho, com RRT ou ART.
- Plano de reforma. O proprietário encaminha o plano e a documentação ao responsável legal pela edificação, que autoriza a entrada de materiais e de pessoas.
- Obra. Acompanhada ou administrada, com o plano como referência e os moradores informados.
- Encerramento. O executante e seu profissional habilitado emitem o termo de encerramento das obras, o manual de uso, operação e manutenção é atualizado nos termos da ABNT NBR 14037 e toda a documentação é arquivada pelo responsável legal pela edificação.
Quem escreve: a equipe da Progetta Studio
Este artigo é da Equipe Progetta. A Progetta Studio de Arquitetura e Interiores atua desde 2007 em Florianópolis, com escritório no Balneário e registro de pessoa jurídica ativo no CAU (PJ339474).
O responsável técnico do escritório é o arquiteto e urbanista Allan Chierighini (CAU A130800-9), cofundador, técnico em Design de Interiores pelo Senac Florianópolis e pós-graduado em Industrialização da Construção (EB-PÓS) e em Arquitetura, Construção e Gestão de Edificações Sustentáveis (UNILEA). Na equipe está também a arquiteta e urbanista Maria Graziella de Oliveira, a Grazi (CAU A152933-1).
Projetamos interiores, arquitetura residencial de alto padrão e projetos comerciais, corporativos e industriais, com obra acompanhada ou administrada por quem projetou. Para quem pensa em construir em vez de reformar, reunimos em outro artigo as decisões de um projeto de casa de praia. Parte do nosso trabalho está no portfólio.
Perguntas frequentes
Qual a ordem de uma reforma de apartamento?
Na ordem que recomendamos, primeiro vem o levantamento da unidade e das regras do prédio. Depois, o projeto de interiores e os complementares, o registro do responsável técnico e o plano de reforma encaminhado ao condomínio. Com a entrada autorizada, vem a obra, acompanhada ou administrada. No fim, segundo o resumo do CAU/BR sobre a NBR 16280, vêm o termo de encerramento, o manual atualizado e o arquivamento da documentação.
É permitido fazer reforma em apartamento?
Sim. Segundo o material do CAU/BR sobre a ABNT NBR 16280, em espaço privativo a realização da reforma é responsabilidade do proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade. Ele contrata um profissional habilitado, que assume a responsabilidade técnica e cumpre o plano de reforma e as normas internas do condomínio.
Vale a pena reformar um apartamento antigo?
A reforma permite adaptar a planta, as instalações e os acabamentos ao modo de vida de quem mora ali. A decisão começa pelo levantamento do imóvel: a situação das instalações, o que as regras do condomínio permitem e o que o projeto pretende alterar. Com esse diagnóstico, o projeto mostra o que a reforma pode entregar.
Quando a reforma precisa de laudo técnico?
Segundo o material do CAU/BR sobre a NBR 16280, quando a obra altera ou compromete a segurança da edificação ou do seu entorno. Essa obra passa pela análise de quem construiu ou incorporou o edifício e do projetista, dentro do prazo decadencial. Depois desse prazo, o resumo do CAU/BR indica laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto e urbanista, com autorização expressa do proprietário.
Toda reforma de apartamento precisa de ART ou RRT?
Toda reforma que inclua as intervenções da lista do CAU/BR pede profissional habilitado: construção ou demolição de paredes e divisórias, troca de revestimentos, abertura ou fechamento de vãos, alteração de instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias e instalação de mobiliário fixo. Esse profissional registra a responsabilidade técnica no seu conselho: RRT no CAU, para arquitetos e urbanistas, ou ART no CREA, para engenheiros. As hipóteses de obrigatoriedade do RRT são detalhadas pelo CAU/BR.
Onde consultar a NBR 16280?
A NBR 16280 é uma norma da ABNT, e a edição em vigor é adquirida pelo site da ABNT. O CAU/BR publica um resumo das regras para condomínios e moradores. Na reforma, quem trabalha com a norma no dia a dia é o profissional habilitado responsável pela obra.
O síndico precisa autorizar a reforma do apartamento?
O que depende de autorização é a entrada da obra no prédio. Segundo o resumo do CAU/BR sobre a NBR 16280, o responsável legal pela edificação, que em condomínio responde pela gestão do prédio, recebe o plano de reforma e a documentação e autoriza a entrada de insumos e de pessoas contratadas somente após o atendimento a todos os requisitos do plano. A realização da reforma em espaço privativo é responsabilidade do proprietário, e não do síndico.
Onde a Progetta Studio atende reformas de apartamento?
Em Florianópolis e na Grande Florianópolis, com acompanhamento presencial regular da obra. O escritório fica no Balneário, em Florianópolis.
Vamos planejar a reforma do seu apartamento?
Projeto de interiores e complementares compatibilizados em BIM, pensados para responder ao que o plano de reforma pede, e a obra acompanhada ou administrada por quem projetou. Conte-nos o que vocês querem mudar no apartamento.
